Carla Guidicelli, Docteur en droit public et avocate au barreau de Bastia, vient de publier chez Berger-Levrault une analyse juridique intitulée « Loi Montagne III : la réforme du Code de l'urbanisme rebat-elle les cartes de la constructibilité ? ». La loi Montagne, très importante en Corse, est parfois associée sur notre île à une loi Littoral aux nombreuses subtilités juridiques. Rencontre avec une spécialiste.
Carla Guidicelli, Docteur en droit public et avocate au barreau de Bastia, offre un bel éclairage juridique, un décryptage de l'acte 3 de la Loi Montagne.
Carla Guidicelli est une avocate bastiaise. Après avoir commencé ses études de droit à Corte, elle a soutenu un Doctorat en droit public auprès de l’Ecole doctorale de Droit et Science politique de Toulouse.
Aujourd’hui installée à Bastia, elle accompagne aussi bien les particuliers que les acteurs publics, pour sécuriser leurs projets en amont des contentieux, et défendre leurs décisions devant les juridictions administratives. « Le droit de l’urbanisme, en Corse, occupe une place très particulière au regard du nombre de recours. Il représente le principal contentieux du tribunal administratif de Bastia, soit près de 30% des affaires enregistrées par cette juridiction » souligne-t-elle.
Quid de la Loi Montagne
La « loi Montagne », loi fondatrice n° 85-30 du 9 janvier 1985, complétée par ses actes II et III en 2016 et 2026, impose des règles spécifiques d’aménagement du territoire dans les zones montagneuses de France et plus de 5 000 communes sont concernées, dans les Alpes, en Corse, Massif central, Jura, Pyrénées, Vosges.
Elle encadre l'urbanisme, la protection des espaces naturels, le maintien des services publics et le développement économique des communes de montagne.
« La Corse est d’autant plus concernée que la spécificité de son territoire, qui présente le caractère d’« île-montagne », est expressément reconnue par cette loi » explique Carla Guidicelli. « Aux contraintes structurelles liées à l’insularité et au relief s’ajoute, dans près de 70 communes corses, l’application combinée des lois Montagne et Littoral. Cette situation peut rendre tout projet de construction particulièrement complexe. On trouve néanmoins dans le Code de l’urbanisme, mais aussi dans le Code général des collectivités territoriales, plusieurs mécanismes d’articulation entre ces deux régimes. Par exemple, le PADDUC peut, avec l’accord du préfet donné après avis du conseil des sites de Corse, déterminer les secteurs de ces communes, situés en dehors des espaces proches du rivage et délimités par un plan local d’urbanisme (PLU), dans lesquels sera écarté le principe de continuité de l’urbanisation avec les agglomérations et villages issu de la loi Littoral. Dans ces secteurs, les règles de continuité propres à la loi Montagne tout récemment assouplies par son acte 3, et territorialisées par le PADDUC, prendront alors toute leur place »,
Alors que la loi Montagne a fait l’objet d’un 3e acte le 18 août 2026, Carla Guidicelli a rédigé une analyse permettant d’y voir un peu plus clair dans le flou et la complexité qui entourent parfois les textes.
« Ce qu’il faut déjà retenir c’est que l’acte 3 a repoussé au 22 août 2030 l’entrée en vigueur de l’interdiction d’étendre l’urbanisation dans les communes corses dépourvues de PLU, de document en tenant lieu ou de carte communale, alors que l’échéance était fixée initialement à 2027 par la loi « zéro artificialisation nette » de 2023. Ce report n’est pas anodin : sur notre île, plus de la moitié des communes ne sont pas couvertes par un document d’urbanisme - parfois par manque d’ingénierie technique et juridique - bien que plusieurs d’entre elles aient d’ores et déjà commencé à élaborer leur PLU. En l’absence de schéma de cohérence territoriale (SCOT), ces documents doivent être directement compatibles, à peine d’illégalité, avec le PADDUC, qui précise notamment les modalités d’application des lois Montagne et Littoral en tenant compte des particularités géographiques locales ».
Approuvé initialement en octobre 2015 par l'Assemblée de Corse, le PADDUC définit les grandes orientations stratégiques du territoire en matière de développement économique, social, culturel, touristique et de préservation environnementale. Il est actuellement en cours de révision partielle, jusqu’en 2028, afin d’adapter le document à ces évolutions législatives comme aux nouveaux enjeux du territoire.
En résumé, la loi Montagne et/ou Littoral chapeaute le PADDUC qui lui-même encadre le PLU. D’où la complexité ! Les communes ont donc 3 ans de plus pour prendre en mains l’aménagement de leur territoire comme définir, à travers un PLU adapté à celui-ci, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières, dont les caractéristiques justifient une protection particulière, et celles destinées à la construction. « L’enjeu pour les communes est donc d’élaborer un document solide, à l’abri des contentieux qui pourraient être engagés auprès du tribunal administratif de Bastia », indique l’avocate. Son analyse, publiée sur la plateforme juridique « Légibase Collectivités », offre ainsi un bel éclairage juridique, un décryptage de cet acte 3, soulignant qu’une commune de la Collectivité de Corse qui n’aura pas approuvé son document d’urbanisme d’ici 2030 se verra alors privée de la possibilité d’étendre son urbanisation.
Aujourd’hui installée à Bastia, elle accompagne aussi bien les particuliers que les acteurs publics, pour sécuriser leurs projets en amont des contentieux, et défendre leurs décisions devant les juridictions administratives. « Le droit de l’urbanisme, en Corse, occupe une place très particulière au regard du nombre de recours. Il représente le principal contentieux du tribunal administratif de Bastia, soit près de 30% des affaires enregistrées par cette juridiction » souligne-t-elle.
Quid de la Loi Montagne
La « loi Montagne », loi fondatrice n° 85-30 du 9 janvier 1985, complétée par ses actes II et III en 2016 et 2026, impose des règles spécifiques d’aménagement du territoire dans les zones montagneuses de France et plus de 5 000 communes sont concernées, dans les Alpes, en Corse, Massif central, Jura, Pyrénées, Vosges.
Elle encadre l'urbanisme, la protection des espaces naturels, le maintien des services publics et le développement économique des communes de montagne.
« La Corse est d’autant plus concernée que la spécificité de son territoire, qui présente le caractère d’« île-montagne », est expressément reconnue par cette loi » explique Carla Guidicelli. « Aux contraintes structurelles liées à l’insularité et au relief s’ajoute, dans près de 70 communes corses, l’application combinée des lois Montagne et Littoral. Cette situation peut rendre tout projet de construction particulièrement complexe. On trouve néanmoins dans le Code de l’urbanisme, mais aussi dans le Code général des collectivités territoriales, plusieurs mécanismes d’articulation entre ces deux régimes. Par exemple, le PADDUC peut, avec l’accord du préfet donné après avis du conseil des sites de Corse, déterminer les secteurs de ces communes, situés en dehors des espaces proches du rivage et délimités par un plan local d’urbanisme (PLU), dans lesquels sera écarté le principe de continuité de l’urbanisation avec les agglomérations et villages issu de la loi Littoral. Dans ces secteurs, les règles de continuité propres à la loi Montagne tout récemment assouplies par son acte 3, et territorialisées par le PADDUC, prendront alors toute leur place »,
Alors que la loi Montagne a fait l’objet d’un 3e acte le 18 août 2026, Carla Guidicelli a rédigé une analyse permettant d’y voir un peu plus clair dans le flou et la complexité qui entourent parfois les textes.
« Ce qu’il faut déjà retenir c’est que l’acte 3 a repoussé au 22 août 2030 l’entrée en vigueur de l’interdiction d’étendre l’urbanisation dans les communes corses dépourvues de PLU, de document en tenant lieu ou de carte communale, alors que l’échéance était fixée initialement à 2027 par la loi « zéro artificialisation nette » de 2023. Ce report n’est pas anodin : sur notre île, plus de la moitié des communes ne sont pas couvertes par un document d’urbanisme - parfois par manque d’ingénierie technique et juridique - bien que plusieurs d’entre elles aient d’ores et déjà commencé à élaborer leur PLU. En l’absence de schéma de cohérence territoriale (SCOT), ces documents doivent être directement compatibles, à peine d’illégalité, avec le PADDUC, qui précise notamment les modalités d’application des lois Montagne et Littoral en tenant compte des particularités géographiques locales ».
Approuvé initialement en octobre 2015 par l'Assemblée de Corse, le PADDUC définit les grandes orientations stratégiques du territoire en matière de développement économique, social, culturel, touristique et de préservation environnementale. Il est actuellement en cours de révision partielle, jusqu’en 2028, afin d’adapter le document à ces évolutions législatives comme aux nouveaux enjeux du territoire.
En résumé, la loi Montagne et/ou Littoral chapeaute le PADDUC qui lui-même encadre le PLU. D’où la complexité ! Les communes ont donc 3 ans de plus pour prendre en mains l’aménagement de leur territoire comme définir, à travers un PLU adapté à celui-ci, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières, dont les caractéristiques justifient une protection particulière, et celles destinées à la construction. « L’enjeu pour les communes est donc d’élaborer un document solide, à l’abri des contentieux qui pourraient être engagés auprès du tribunal administratif de Bastia », indique l’avocate. Son analyse, publiée sur la plateforme juridique « Légibase Collectivités », offre ainsi un bel éclairage juridique, un décryptage de cet acte 3, soulignant qu’une commune de la Collectivité de Corse qui n’aura pas approuvé son document d’urbanisme d’ici 2030 se verra alors privée de la possibilité d’étendre son urbanisation.