Face à une demande toujours plus forte et à un parc vieillissant, la Communauté d'agglomération du Pays ajaccien (CAPA) et son Office public de l'habitat (OPH) changent de méthode. À l'occasion de la visite de trois logements vacants particulièrement dégradés de la résidence Saint-Jean, ce jeudi matin, le maire d'Ajaccio et président de la CAPA, Stéphane Sbraggia, et le président de l'OPH, Antoine Ortoli, ont dévoilé une nouvelle feuille de route. Premier acte concret : un programme d'un million d'euros destiné à réhabiliter près de 70 logements vacants afin de les remettre rapidement à la location. Une stratégie qui se veut plus ambitieuse, plus lisible et davantage tournée vers la gestion du patrimoine existant.
L'état des trois appartements visités, dans l'immeuble K de la résidence Saint-Jean, à Ajaccio, résume à lui seul le défi auquel est confronté l'Office public de l'habitat (OPH) de la Communauté d'Agglomération du Pays Ajaccien (CAPA). Installations électriques à refaire, sanitaires hors d'usage, revêtements dégradés, cuisines à remplacer, parfois même des travaux structurels ou des logements laissés dans un état d'insalubrité avancé après plusieurs décennies d'occupation : avant d'accueillir de nouveaux locataires, ces appartements nécessitent bien plus qu'un simple rafraîchissement.
C'est précisément pour répondre à cette situation que la CAPA et son bailleur social ont décidé d'engager une nouvelle politique patrimoniale, officiellement lancée ce jeudi. « Le logement est aujourd'hui l'attente la plus forte de nos concitoyens », rappelle Stéphane Sbraggia, maire d'Ajaccio et président de la CAPA. « Une ville attractive, c'est d'abord une ville où l'on peut vivre. Or, pendant de nombreuses années, nous avons vu des Ajacciens quitter leur territoire faute de pouvoir se loger. »
Une urgence sociale dans un marché totalement saturé
Les chiffres illustrent l'ampleur de la crise. L'OPH gère 2 353 logements répartis sur 24 communes, de Vico à Bonifacio. Pourtant, plus de 3 000 demandes de logements sont actuellement en attente. Dans le même temps, 264 logements sont vacants, principalement parce qu'ils nécessitent d'importants travaux avant d'être reloués. À cette tension sur le parc social s'ajoute un marché privé devenu inaccessible pour une partie de la population. « Nous sommes confrontés à un double phénomène », explique Stéphane Sbraggia. « Un marché du logement social extrêmement tendu, avec près de 3 000 demandes en attente, mais aussi un marché privé saturé qui ne répond plus aux besoins. Cette situation est en contradiction avec notre ambition de rendre Ajaccio plus attractive et de permettre aux familles de revenir vivre sur leur territoire. »
Pour l'élu, la problématique dépasse largement la seule question immobilière. « Le logement est un frein à l'emploi, au développement économique et à l'épanouissement des personnes. Ne pas pouvoir vivre là où l'on est né, là où l'on travaille, c'est une atteinte à la dignité. » Plutôt que de concentrer exclusivement les efforts sur la construction de logements neufs, l'Office souhaite désormais mieux valoriser son patrimoine existant. Cette nouvelle stratégie repose sur quatre priorités clairement identifiées : réduire durablement la vacance des logements ; préserver et moderniser le patrimoine existant ; préparer le logement social de demain en développant une offre mieux adaptée ; retrouver des capacités d'investissement grâce à une gestion plus dynamique.
« Notre responsabilité est de faire mieux avec des moyens plus contraints », résume Antoine Ortoli, président de l'OPH. « Chaque décision patrimoniale doit permettre de loger davantage de familles et de préparer l'avenir de notre Office. » Selon lui, la première urgence consiste à remettre rapidement sur le marché les logements actuellement inoccupés. « Notre ambition va bien au-delà de cette première opération. Nous voulons remettre davantage de logements sur le marché, poursuivre la rénovation de notre patrimoine, produire une nouvelle offre et mobiliser tous nos partenaires malgré un contexte économique particulièrement exigeant. »
Un million d'euros pour remettre 70 logements sur le marché
Cette nouvelle politique se traduit immédiatement par un premier programme opérationnel. L'Office consacrera un million d'euros à la réhabilitation de près de 70 logements vacants, soit un investissement moyen d'environ 15 000 euros par appartement. Dans certains cas, les travaux seront relativement limités. Dans d'autres, les coûts pourront atteindre 40 000 euros, en fonction de l'état des logements.
« Les équipes techniques réalisent un travail extrêmement précis, logement par logement, afin d'optimiser les interventions », explique Antoine Ortoli. « Nous annonçons 70 logements, mais j'espère que grâce à ce travail minutieux nous pourrons aller au-delà et en remettre 80 sur le marché avec la même enveloppe. » Cette opération s'ajoutera au « petit flux », c'est-à-dire à la rénovation systématique des logements qui se libèrent progressivement au fil des départs des locataires. Dès le 16 juillet, une première commission d'attribution permettra ainsi de relouer une trentaine de logements, tandis que de nouvelles commissions seront désormais organisées au minimum une fois par mois afin d'accélérer les remises en location.
Des logements vacants qui suscitent l'incompréhension
Pour beaucoup d'habitants, voir des appartements vides alors que des milliers de demandes restent sans réponse est difficilement compréhensible. Stéphane Sbraggia en est conscient. « Personne ne comprend qu'un appartement reste vide pendant des mois, voire des années. Cette situation n'est plus acceptable. » Le maire d'Ajaccio rappelle toutefois que la réalité est souvent plus complexe. « Les logements que nous avons visités montrent que les travaux vont bien au-delà d'un simple coup de peinture. Il faut refaire les réseaux électriques, améliorer les performances énergétiques, remettre les appartements aux normes. C'est un chantier considérable qui nécessitera du temps et la mobilisation de tous les acteurs. »
Au-delà des travaux, Antoine Ortoli souhaite également renouer la confiance avec les locataires. À peine installé à la présidence de l'Office depuis le 29 avril, il dit avoir identifié une autre faiblesse : le manque de communication. « Ce qui ressort avant tout, c'est une incompréhension. Beaucoup de locataires ne distinguent pas l'Office public de l'habitat de la CAPA de la CAPA elle-même. Il faut mieux expliquer notre fonctionnement. » Et cite notamment les incompréhensions suscitées par la régularisation des charges. « Ce n'était absolument pas pour enrichir les caisses de l'Office. C'était simplement pour faire face à l'augmentation du coût de l'entretien et des réparations, comme cela se pratique aussi dans le secteur privé. » L'objectif est désormais d'instaurer un dialogue plus régulier avec les résidents afin de mieux faire comprendre les décisions prises et les contraintes auxquelles le bailleur est confronté.
Relancer les investissements et la production de logements
Cette nouvelle stratégie ne se limite pas aux seules réhabilitations. Grâce au retour de la confiance des partenaires institutionnels et financiers, l'Office annonce également la production de 45 logements neufs d'ici fin 2027, un projet rendu possible après la sécurisation du financement bancaire qui faisait jusque-là défaut. Pour Stéphane Sbraggia, cette nouvelle feuille de route doit aussi envoyer un signal fort au monde économique. « Il faut créer un effet d'entraînement. Si les entreprises savent que nous allons réhabiliter des dizaines de logements et produire de nouveaux programmes, elles peuvent recruter, investir et planifier leur activité. »
Le président de la CAPA reconnaît également que certaines erreurs d'appréciation ont été commises par le passé, notamment dans le dimensionnement des logements produits ou dans le rythme des réalisations. Mais il affirme vouloir désormais inscrire cette politique dans la durée. « Il ne suffit plus de dire que le logement est une priorité. Il faut désormais produire des résultats concrets et rapides. Notre ambition est que chacun puisse vivre chez lui, dans des conditions dignes, et construire son parcours de vie sur son territoire. »
Avec cette première opération de réhabilitation de 70 logements vacants, la CAPA entend ainsi ouvrir une nouvelle séquence de sa politique de l'habitat. Une démarche qui vise non seulement à répondre à l'urgence sociale, mais aussi à moderniser durablement un patrimoine vieillissant, tout en redonnant de la fluidité à un marché du logement aujourd'hui sous très forte tension.